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投機家と蒐集家


 私の一番大好きな投資は不動産投資だ。

不動産は投資の中で最も安全で安心できる投資である。

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 バブル期、猫も杓子も不動産投資に熱狂し、「不動産神話」 なんて言葉もありましたよね。

しかしこの不動産神話は、バブル崩壊とともにあっけなく崩れ去りました。

当時の神話はこうです。 「とにかく土地を買っておけば儲かる」 「土地は必ず値上がりするから、値上がりしたら転売すれば儲かる」

こういった考え、会話が至る所にはびこり、その真の意味を考えようともしなかった不動産投機家(ギャンブル)が次々に不動産に投機していった時代がありました。

 バブル期に学生や幼少を過ごされた方は、自分の親、学校の先生達から 「不動産は恐いよ」 「皆、不動産に手を出した人は破産しているから」 みたいな言葉を聞かされて、ただ 「不動産は恐いもの」 みたいなイメージを持ってしまっている方も多いことかと思います。  かく言う私もそういった一人の平凡な市民でした。

 この「皆、不動産に手を出した人は破産しているから」 という言葉は確かにマクロ的に見たら正しい言葉だと思います。  しかし正しくは、「しっかりと勉強しなかった人は・・・」 「ただ流行りにのってしまった人は・・・」 の言葉が足りないのが本当です。

 「世界のお金持ちの共通点は、不動産によって富を築いたか。 もしくはその富を不動産によって維持している」  これは世界的に有名な不動産投資家 ドルフ・デ・ルース 氏が言った言葉。


 私が思うに不動産投資は自分の資産を安定させてくれるものだと理解しています。  

 現実的にいって、不動産投資は株式投資のような爆発的な資産の加速を可能とする本質とは異なり、非常にスローペースで時間が掛かる投資であることは間違いのないことです。(もちろん自己資金の額と状況によってこれが全て当てはまるわけではないが。)

 しかしこれを短期的な資産の加速のツールとして使ってしまったのが、バブル期の不動産投機であり、そのおかげで今金融機関を含め、当時の投機家達は大反省しているのが現状です。

 

 資産運用には インカムゲイン キャピタルゲイン の2種類の収入形態があります。

インカムゲインは内部からの収入。 不動産投資で言えば、家賃収入であり、株式投資でいえば配当のことです。

対してキャピタルゲインは不動産や株式の売買益のこと。

現在、不動産投資ではインカムゲインを狙い、株式投資ではキャピタルゲインを狙っていくのが一般的な投資手法になっています。

 冒頭に述べましたバブル期の不動産投資は、これと全く反対なキャピタルゲイン狙いが主流となり、とにかく買って、値上がりしたら売るというものでした。

しかし別に不動産投資のキャピタルゲイン狙いが悪いとは思いません。 問題は、自分にとって安全に、満足いく利益があがる価格、価値で購入しているかどうかが重要なのです。

例えば財布の中に5万円入っていたとします。 誰かがその財布を3万円で売ってくれと言ってきたとします。

あなたならどうします? 

もちろん売りませんよね。 誰もが分かる価値の問題ですよね?  しかし10万円ならどうしますか?  これは売りますね?(でも財布がエルメスだったらやめますね:笑/実はここにも不動産投資の面白み、旨みが隠れていますが、この話はまた次回以降に)

まさに不動産もこれと同じで、ある建物から家賃収入が5万円見込めるとします。  するとこの不動産の価値は5万円なんですね。  同様に20万円の家賃収入を見込めるのならその価値は20万円です。

しかしバブル期の不動産投機は、家賃収入が5万円しか見込めない不動産を50万円で売り買いされていたというのがざらだったのです。

これが当時の不動産神話崩壊の原因です。

 

 どんなに素晴らしい商品、サービスであっても、それはあくまでその価値の範囲以内での評価であり、その価値を外れてしまったものは、ただのガラクタと言っていいでしょう。

投機家は別名、蒐集家と呼んでもいいかもしれません。 

私もずっと蒐集家の類でしたが、最近その癖を一生懸命直そうと努力しています。

 巨匠 ベンジャミン・グレアムの言う 「賢明なる投資家」 とはこの1点に絞られるものだと私は認識しています。

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